La fianza en los contratos de arrendamiento

La fianza en los contratos de arrendamiento
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La fianza es una garantía que se establece en favor del arrendador y que obliga legalmente, al arrendatario, a depositar cierta cantidad en metálico a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento. Equivale a uno o dos meses de renta y es preceptiva para la validez de la relación jurídica.


La fianza siempre ha sido uno de los puntos más conflictivos entre inquilinos y propietarios en los contratos de arrendamiento de viviendas. Seguramente tienes alguna experiencia, buena o mala, al respecto. A continuación, vamos a explicarte pormenorizadamente esta figura, regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Qué es y para qué sirve la fianza

La fianza es una garantía a favor del arrendador, por medio de la cual, el inquilino/arrendatario debe depositar cierta cantidad en metálico a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento. Debes saber que tiene carácter obligatorio, es decir, no es posible formalizar un alquiler sin prestar la fianza, porque de lo contrario la relación jurídica no sería válida. Así queda establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Según la legislación española, la fianza será equivalente a una mensualidad de la renta en caso de arrendamientos de viviendas y de dos cuando se trate de alquileres para usos distintos. Además, durante los tres primeros años de contrato no será posible actualizar esta garantía. No obstante, en cada prórroga el arrendador podrá solicitar un incremento de la misma y el arrendatario una disminución, hasta llegar al valor de una o dos mensualidades, según corresponda.

Como acabas de comprobar, la fianza es una garantía a favor del arrendador. Se trata de una obligación legal de uno o dos meses, según los casos. No obstante y al margen, arrendador y arrendatario pueden suscribir otro tipo de garantías que protejan al propietario. En concreto y en el precepto 36.5 de la LAU se establece: “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Esta última se denomina fianza contractual.

Ambas garantías, la fianza legal y la contractual, tienen como finalidad esencial proteger al arrendador, que podrá resarcirse en caso de incumplimientos de obligaciones por parte del inquilino o arrendatario (impagos o deterioros en el inmueble responsabilidad de éste).

Al concluir el contrato de alquiler, el propietario debe devolver íntegra la fianza, si el inmueble se entrega en buenas condiciones. En caso contrario, el casero podría quedarse con una parte o la totalidad de la garantía, para acometer las oportunas mejoras y reparaciones.

En este punto, es interesante que conozcas algunos derechos y obligaciones de las partes en el contrato de arrendamiento. Según establece la ley, el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad óptimas, excepto si los deterioros son imputables al inquilino (artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil). Si la obra durase más de veinte días, la renta debe reducirse proporcionalmente. El arrendatario debe poner en conocimiento del propietario, en el plazo más breve posible, la necesidad de implementar las oportunas reparaciones. Las pequeñas mejoras que exige el desgaste por el uso diario corren a cargo del inquilino. Por otra parte y en caso de venta del inmueble alquilado, el arrendatario posee un derecho de adquisición preferente sobre la misma.

La actualización de la fianza

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, introdujo novedades en el régimen de las fianzas. Por tal motivo y a la hora de analizar la actualización de la garantía, debes tener muy en cuenta la fecha en la que se firmó el contrato de arrendamiento.

Así, si el contrato se firmó antes del 6 de junio de 2013, el importe de la fianza no puede alterarse durante los cinco primeros años de la relación jurídica. Por el contrario, si se suscribió después de esa fecha, el período de tiempo en el que no es posible modificarla se reduce a tres.

 Custodia y devolución

Como indicamos anteriormente, la fianza se devuelve a la finalización del contrato de alquiler. El precepto 36.4 de la LAU establece, además, que “el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Pero hay que hacer mención a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU. Ésta abre la posibilidad a las comunidades autónomas de establecer la obligación a los arrendadores para que depositen el importe de la garantía en un ente público de la administración autonómica, hasta el momento de extinguirse el contrato.

Al amparo de dicha disposición, la mayoría de comunidades autónomas ya han legislado sobre este depósito de la fianza.

En Cataluña, la materia queda regulada en la Ley 13/1996, de 29 de julio. Esta norma se modificó, en parte, por el artículo 42 de la Ley 26/2009, de 23 de diciembre. La legislación catalana obliga al arrendador a registrar e inscribir el arrendamiento en el Instituto Catalán del Suelo (INCASOL). Por supuesto, también debe depositarse la fianza en el dicho organismo. Si se tratase de un arrendamiento de temporada, sólo será necesario el depósito de la parte proporcional a la duración del contrato y no de la mensualidad completa. El propietario tiene un plazo de dos meses para efectuar la inscripción, a contar desde la fecha de la firma del contrato.

Según señala la norma catalana, el arrendador debe entregar al arrendatario una copia del ingreso de la garantía en el INCASOL. En caso de faltas graves por parte del propietario, las sanciones económicas oscilan entre el 35 y el 75 por ciento de la cuantía de la fianza. Por su parte, las infracciones leves (depósito tardío de la garantía) se castigan con multas que no pueden superar el 35 por ciento del valor de aquélla.

En resumen, la fianza es una garantía que se establece en favor del arrendador y que obliga legalmente al inquilino a depositar cierta cantidad en metálico a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento. Se trata de una fuente inagotable de conflictos entre propietarios y arrendatarios. Si te encuentras en una situación parecida, no dudes en acudir a un abogado experto sobre la materia.

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